Il Sole 24 Ore
Controlli finanziari sugli immobili

L'agenzia delle Entrate fa il punto sui riflessi che le norme antievasione contenute nel Dl n. 223/06 dello scorso 4 luglio (cosiddetta "manovra-bis" o "manovra d'estate) hanno sull'accertamento in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale. Nella circolare n. 6/E diffusa ieri vengono infatti fornite concrete indicazioni operative cui gli uffici dell'amministrazione finanziaria dovranno uniformarsi per il corretto esercizio dell'attività di controllo, alla luce della nuova disciplina.

La circolare effettua una ricostruzione delle modalità di accertamento della base imponibile, di fronte al nuovo quadro normativo, che ha ridotto l'ambito di applicazione della cosiddetta "valutazione automatica" e si sofferma diffusamente sull'estensione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dei poteri di controllo già previsti per l'accertamento delle imposte sui redditi.

Una particolare attenzione è dedicata alle indagini finanziarie quale strumento utile per l'accertamento del corrispettivo effettivamente pagato con riferimento agli atti di compravendita immobiliare, legittimando il potere di rettifica della base imponibile dichiarata dai contribuenti e l'applicazione delle sanzioni amministrative.

Gli uffici - spiega l'agenzia - possono ora eseguire accessi, ispezioni e verifiche non solo quando vi sia da accertare il valore di un'azienda oggetto di trasferimento. I funzionari fiscali potranno, per esempio, accedere ai luoghi ove viene esercitata una qualsiasi attività commerciale, agricola, artistica o professionale, quando questa abbia riflessi sull'imposta di registro.

Per esempio, i funzionari del Fisco potranno accedere alle agenzie di intermediazione immobiliare, per acquisire dati sulle mediazioni al fine di rilevare l'eventuale omessa registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate (obbligo posto a carico dei mediatori dalla Finanziaria 2007 che ha anche previsto la solidarietà degli agenti immobiliari nel pagamento dell'imposta per queste scritture). Inoltre, gli uffici fiscali potranno accedere, per rilevare dati e notizie, sia agli uffici di altre amministrazioni dello Stato sia a banche e posta.

La circolare dedica poi attenzione all'ampliamento del potere di indagine finanziaria in tema di imposte di registro, ipotecaria e catastale: gli uffici possono chiedere agli operatori finanziari dati, notizie e informazioni relative a operazioni poste in essere con il contribuente e rivolgere questa attività di indagine anche nei confronti di soggetti diversi da quello accertato.

In particolare, gli uffici fiscali potranno chiedere agli operatori finanziari, oltre alle operazioni di qualsiasi importo annotate nei conti, anche qualsiasi notizia riguardante operazioni poste in essere dal contribuente e non transitate in un conto. Per esempio, monitorando le movimentazioni finanziarie dei contraenti in prossimità della stipula di un atto di compravendita e raffrontandole con quanto risulta dal contratto di compravendita, sarà possibile acquisire elementi di prova sul corrispettivo effettivamente pagato.

La circolare invita poi gli uffici, "nel rispetto del principio di proficuità comparata dell'attività accertativi", a utilizzare la procedura in questione nei casi in cui - avendo riscontrato una significativa incongruenza tra il corrispettivo dichiarato e il valore in comune commercio - sia fondatamente ipotizzabile l'evasione fiscale. Questo potere di indagine può essere rivolto anche a persone diverse dai contraenti e che non siano soggetti ad attività di controllo (per esempio ai familiari dei contribuenti) ae l'ufficio, anche mediante presunzioni, purché gravi, precise e concordanti, ha motivo di ritenere che le movimentazioni finanziarie dei terzi possano essere imputate a una delle parti contraenti dell'atto.

L'agenzia, infine, precisa che i limiti all'accertamento di valore discendenti dal sistema di valutazione catastale valgono per gli atti stipulati fino all'11 agosto 2006, giorno precedente alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del Dl 223/06. Infatti, prima della riforma, l'indicazione di un valore non inferiore a quello automatico aveva efficacia preclusiva del potere di rettifica.

Resta comunque fermo il potere degli uffici di controllare la veridicità del corrispettivo dichiarato anche utilizzando i nuovi poteri di accertamento: secondo la circolare la possibilità per gli uffici di avvalersi, con riferimento agli atti per i quali non sono ancora scaduti i termini per la rettifica del valore o per l'accertamento del corrispettivo occultato, delle disposizioni concernenti le indagini finanziarie deriva dalla natura procedimentale delle stesse. 

Il Sole 24-Ore - 7 febbraio 2007, pag. 25 - Controlli finanziari sugli immobili - Angelo Busani

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Italia Oggi - 7 febbraio 2007, pag. 30 - Compravendite, bugie pagate care - Sergio Mazzei

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